Z tego artykułu dowiesz się: Jakie przeglądy zgodnie z polskim prawem są wymagane w budynku wielorodzinnym? W jakim celu przeglądy są przeprowadzane? oraz Jaki jest ich zakres i jak często muszą być przeprowadzane? Dodatkowo poznasz swoje obowiązki jako Właściciela części nieruchomości (mieszkania, lokalu użytkowego), a także jaka jest twoja odpowiedzialność za niewykonanie przeglądów w twoim lokalu.
Powody dla których przeglądy budynku/mieszkań są obowiązkowe
Każdy mieszkaniec powinien wiedzieć, że obowiązkowe przeglądy techniczne w budynku są bardzo ważne dla utrzymania bezpieczeństwa i komfortu w całym budynku Wspólnoty Mieszkaniowej. Regularne kontrole pomagają wykryć ewentualne problemy na wczesnym etapie, a to zaoszczędza czas i pieniądze niezbędne na naprawy.
Zarządcza nieruchomości jest zobowiązany do ścisłego przestrzegania harmonogramu wykonywania przeglądów budynku i do zatrudniania do ich wykonania profesjonalistów z odpowiednimi uprawnieniami.
W Polsce kwestie przeglądów okresowych reguluje Ustawa Prawo Budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. z późniejszymi zmianami. To ona określa zasady i obowiązki dotyczące utrzymania budynków w dobrym stanie technicznym. Jako właściciele mieszkań, czy jedynie zamieszkując dany lokal nie musimy znać zapisów ustawy, ale musimy być świadomi kilku istotnych kwestii, które są wylistowane w dalszej części tego artykułu.
Oprócz wymagań prawnych dbanie o regularne przeglądy to przede wszystkim inwestycja w spokój i bezpieczeństwo wszystkich mieszkańców. Zamieszkując nieruchomość wielorodzinną wszyscy jesteśmy współodpowiedzialni za bezpieczeństwo wynikające ze sprawności technicznej budynku, a uczestniczenie w regularnych przeglądach okresowych pozwala nam realizować TĄ odpowiedzialność.
Jaki jest zakres i częstotliwość przeglądów w budynku oraz w mieszkaniach?
W budynkach wielorodzinnych są wykonywane przeglądy części wspólnych, w których właściciele mieszkań nie uczestniczą. Takimi przeglądami są coroczny przegląd budowlany i okresowe przeglądy instalacji przeciwpożarowej.
Z punktu widzenia mieszkańca istotne są cztery przeglądy okresowe, w których występuje konieczność udostępnienia lokalu i w wyniku których mogą zostać wykryte potencjalne zagrożenia i nieprawidłowości dotyczące również mieszkania. Tymi przeglądami są:
- Coroczny przegląd instalacji gazowej (w budynkach, które mają takie instalacje)
- Coroczny przegląd instalacji kominowej / wentylacyjnej (dotyczy wszystkich)
- Przegląd budowlany pięcioletni
- Przegląd elektryczny pięcioletni
Dwa pierwsze przeglądy muszą być wykonana raz w danym roku kalendarzowym. Natomiast dwa kolejne przeglądy wykonywane są w regularnych pięcioletnich odstępach – licząc lata kalendarzowe. Każdy z nich wymaga od mieszkańca udostępnienia swojego lokalu do kontroli.
Przegląd instalacji gazowej zapewnia bezpieczeństwo i efektywność użytkowania systemów gazowych w budynku. Regularne przeglądy instalacji gazowej pomagają w wykrywaniu potencjalnych nieszczelności i uszkodzeń rur, zaworów oraz innych elementów instalacji gazowej. Wyciek gazu w jednym lokalu stanowi bezpośrednie zagrożenie wybuchem, a to może skutkować ogromnymi zniszczeniami w całym budynku.
Przegląd instalacji kominowej to regularna kontrola stanu technicznego przewodów kominowych i wentylacyjnych w budynku. Przegląd ten pomaga na wczesnym etapie wykryć usterki, które mogą prowadzić do pożaru lub zatrucia tlenkiem węgla. Następstwem niesprawnych przewodów kominowych i wentylacyjnych może być groźne podtrucie lub nawet śmierć wielu osób. Dlatego udostępnianie lokalu do kontroli kominiarskiej to przejaw odpowiedzialności za zdrowie i bezpieczeństwo nie tylko swoje ale również wszystkich współmieszkańców.
Przegląd budowlany to kompleksowa ocena stanu technicznego budynku. Celem przeglądu ogólnobudowlanego jest zidentyfikowanie wszelkich problemów w konstrukcji budynku, wykrycie problemów w instalacjach C.O., wodnej, burzowej i kanalizacyjnej oraz zidentyfikowanie uszkodzeń wpływających na estetykę nieruchomości. Sprawdzane są między innymi fundamenty, ściany, dach, a także elewacja, orynnowanie i rury instalacji wewnętrznych. Jeśli do naszego lokalu przynależy balkon lub taras, kontroler sprawdzi jego stan techniczny i w razie stwierdzenia nieprawidłowości zleci prace konserwacyjne lub naprawcze. Dzięki temu przeglądowi wychwytywane są uszkodzenia, które można naprawić na wczesnym etapie nie dopuszczając tym samym do groźnych awarii i do ryzyka np. zawalenia się balkonu na przechodniów.
Przegląd elektryczny to sprawdzanie i ocena instalacji elektrycznej zarówno w części wspólnej budynku jak i w lokalach. Celem tego przeglądu jest zapewnienie bezpieczeństwa i pracy wszystkich elementów instalacji elektrycznej zgodnie z obowiązującymi normami. Podczas tej kontroli inspektor sprawdza stan techniczny przewodów, gniazdek, włączników i systemu zabezpieczeń przeciwprzepięciowych. Potencjalne usterki na instalacji elektrycznej mogą prowadzić do pożarów lub stwarzają zagrożenie porażenia prądem. Przeglądy powinny być przeprowadzane przez wykwalifikowanych elektryków, którzy posiadają odpowiednie uprawnienia i doświadczenie.
Kto płaci za wykonanie obowiązkowych przeglądów w nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej?
Koszty przeprowadzania przeglądów są różne, zależne od wielkości nieruchomości i ilości mieszkań do skontrolowania. Zasadą ogólną jest, że na przeprowadzanie przeglądów składają się wszyscy właściciele lokali należących do wspólnoty mieszkaniowej. Fundusze na ten cel są planowane w rocznym planie budżetowym wspólnoty, a środki na realizację pochodzą z comiesięcznych wpłat zaliczek. Przeglądy roczne są finansowane z Funduszu Eksploatacyjnego natomiast przeglądy pięcioletnie opłacane są z Funduszu Remontowego.
Wyjątek! Jeżeli instalacje podlegające obowiązkowemu przeglądowi są przypisane do lokali prywatnych i nie stanowią instalacji wspólnotowych (jak np. instalacja gazowa centralnego ogrzewania w domach szeregowych) to za przegląd gazowy tych urządzeń płaci właściciel lokalu bezpośrednio firmie przeprowadzającej kontrolę.
Jakie są obowiązki Zarządcy nieruchomości?
Artykuł 62 Ustawy prawo budowlane nakłada na Zarządcę lub Właściciela obiektu budowlanego obowiązek poddawania budynku kontrolom okresowym. W przypadku wspólnot mieszkaniowych obowiązek ten spoczywa na Zarządcy Powierzonym (firmie) lub Zarządzie Wspólnoty (wybranym z osób fizycznych). To zarządzający nieruchomością musi pilnować terminów przeglądów i dobierać do ich wykonania specjalistów z odpowiednimi uprawnieniami.
Za niedopełnienie tego obowiązku grozi kara grzywny do 5000 zł, a w przypadkach skrajnych zaniedbań nawet kara pozbawienia wolności do 12 miesięcy. Dodatkową „restrykcją” jest jeszcze zagrożenie: jeśli dojdzie do szkód w wyniku awarii lub pożaru spowodowanego brakiem przeglądów ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania.
Na Zarządcy/Zarządzie spoczywa również obowiązek ustalenia terminu wykonania przeglądu i podanie tego terminu do informacji mieszkańców z odpowiednim wyprzedzeniem. W praktyce podaje się zazwyczaj dwa terminy danego przeglądu z różnymi przedziałami czasowymi (jedne w godzinach porannych, drugie w wieczornych) tak, aby każdy z mieszkańców miał możliwość udostępnić swój lokal do kontroli.
Informację o terminie i zakresie przeglądu umieszcza się najczęściej w widocznej części nieruchomości np. na drzwiach wejściowych do budynku i/lub rozsyła za pośrednictwem poczty e-mail tak, aby informacja dotarła do każdego właściciela lokalu.
Jakie są obowiązki właścicieli lokali?
Każdy z nas chce się czuć w swoim mieszkaniu bezpiecznie i komfortowo. Jako codzienni użytkownicy budynku odgrywamy kluczową rolę w utrzymaniu jego bezpieczeństwa i funkcjonalności. Naszym obowiązkiem jest dbanie o stan techniczny szczególnie instalacji znajdujących się w naszym mieszkaniu.
Umożliwienie dostępu do mieszkania w celu przeprowadzenia przeglądu w wyznaczonym terminie jest obowiązkiem każdego właściciela. Właściciel może zrealizować ten obowiązek osobiście lub zlecając to najemcy.
Na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) właściciel zobowiązany jest udostępnić lokal w zakresie wykonywania wymaganych przepisami prawa czynności kontrolnych i przeglądowych, o których mowa m.in. w art. 62 Ustawy prawo budowlane.
Uniemożliwienie przeprowadzenia kontroli w naszym lokalu, to potencjalne stworzenie zagrożenia dla nas samych i dla wszystkich mieszkańców nieruchomości.
Jeśli właściciel nie udostępni lokalu do kontroli w terminach wskazanych przez Zarządcę Wspólnoty, to ma obowiązek przeprowadzić analogiczną kontrolę w swoim mieszkaniu na własny koszt. Sam musi umówić się z firmą mającą odpowiednie kwalifikacje, sam musi zapłacić za przeprowadzenie kontroli, a protokół z przeprowadzonego przeglądu winien dostarczyć zarządcy budynku.
Za nie wywiązanie się z obowiązku przeprowadzenia kontroli w naszym mieszkaniu możemy zostać pociągnięci do odpowiedzialności karnej. Mówi o tym artykuł 93 Ustawy Prawo Budowlane: „Kto nie spełnia obowiązku, o którym mowa w art. 62 podlega karze grzywny”. W praktyce na właścicieli lokali, którzy nie wywiązali się z przeprowadzenia obowiązkowych kontroli technicznych nakładane są mandaty w wysokości do 500 zł (oczywiście jeśli nie doszło do awarii lub jakiejś innej szkody wynikłej z usterki nieprzejrzanej instalacji).
Dodatkowo naszym obowiązkiem jako mieszkańców jest zgłaszanie - Zarządowi Wspólnoty lub administracji - wszelkich zauważonych problemów/usterek technicznych, od razu jak tylko zostaną zauważone. Takie zgłoszenia pozwalają na szybszą interwencję odpowiednich ekip, ich naprawa kosztuje mniej i zmniejszają rozmiar ewentualnych szkód.
Podsumowując. Mieszkając w budynku wielorodzinnym w interesie naszego własnego bezpieczeństwa i bezpieczeństwa pozostałych mieszkańców leży utrzymywanie pełnej sprawności wszystkich instalacji w naszym mieszkaniu. A że niekoniecznie się na tym znamy, dlatego musimy regularnie uczestniczyć w okresowych przeglądach technicznych budynku i udostępniać nasz lokal pracownikom firm wykonujących poszczególne kontrole.