Z tego artykułu dowiesz się jak skutecznie zarządzać swoją nieruchomością. Podpowiemy jak przygotować mieszkanie do wynajmu, jak skutecznie przeprowadzić rekrutację lokatorów oraz sporządzić poprawną umowę i nawiązać dobrą relację z najemcą.
Zarządzanie najmem to proces, który obejmuje wszelkie działania związane z wynajmowaniem nieruchomości. Nie jest to jedynie znalezienie i weryfikacja najemców, ale także obsługa umów najmu, pobieranie czynszu, utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie oraz rozwiązywanie problemów, które mogą się pojawić w trakcie trwania najmu. Dobre zarządzanie najmem pozwala zapewnić płynność finansową i zminimalizować ryzyko związane w wynajmem nieruchomości.
Podstawy prawne najmu
W Polsce głównymi aktami prawnymi regulującymi zasady wynajmu i zapisy umowy najmu są:
- Kodeks Cywilny, Księga trzecia – Zobowiązania, Tytuł XVII Najem i dzierżawa, Dział I Najem, Rozdział I. Przepisy ogólne oraz Rozdział II. Najem lokalu
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U.2023.0.725 t.j.
Pierwszy akt prawny odnosi się do formy i treści umowy najmu, obowiązków najemcy i wynajmującego oraz zasad pobierania kaucji i ponoszenia odpowiedzialności za przeprowadzane naprawy i konserwacje lokalu.
Drugi z aktów prawnych reguluje stosunki między lokatorami a właścicielami mieszkań. Jego zadaniem jest ochrona praw lokatorów, zapewnienie bezpieczeństwa prawnego w stosunkach najmu oraz regulacja kwestii spornych między stronami.
Przygotowanie nieruchomości do wynajmu
Najważniejszym krokiem jest przygotowanie mieszkania do wynajmu. Na początek należy ocenić stan techniczny nieruchomości i w oparciu o to podjąć decyzję czy wymagany jest remont czy jedynie odświeżenie wnętrza. Należy także zapewnienie podstawowe wyposażenie, które może przyciągnąć potencjalnych najemców. Jeśli zaprezentujesz mieszkanie w dobrym stanie, zwiększy to szanse na szybsze znalezienie odpowiednich lokatorów. Dodatkowo lepszy stan techniczny mieszkania i wyposażenie wyższej jakości mogą przełożyć się na większy zysk.
Według danych zebranych przez jeden z polskich portali oferujących mieszkania na wynajem największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe powyżej 40 mkw oraz trzypokojowe o powierzchni powyżej 60 mkw. Nie oznacza to jednak, że jeśli jesteś właścicielem kawalerki, nie znajdzie się chętny na jej wynajem. Odpowiednio zaaranżowane nawet niewielkie wnętrze może przynieść znaczne korzyści finansowe. Według danych z ostatniego roku, średni koszt wynajmu 1mkw w Polsce wynosił średnio 68 zł.
Ustalanie Ceny Najmu
Kolejnym ważnym krokiem jest ustalenie odpowiedniej ceny najmu w oparciu o wielkość i standard nieruchomości jaki mamy do zaoferowania oraz o aktualnie obowiązujące ceny wynajmu w regionie. Warto przeanalizować rynek i porównać ceny podobnych mieszkań w okolicy, abyśmy mogli ustalić konkurencyjną stawkę. Cena powinna również odzwierciedlać standard mieszkania i jego lokalizację.
Wykres powyżej prezentuje średnie ceny wynajmu mieszkań w Polsce w okresie roku od listopada 2023 roku do października 2024 roku. Nie uwzględnia on jednak wielkości wynajmowanych mieszkań. Dane pochodzą z jednego z portalu z ogłoszeniami najmu mieszkań i są opracowane na podstawie zamieszczonych ofert (średnio 25 tys. ogłoszeń miesięcznie).
Na podstawie wykresu można wyciągnąć wniosek, że najlepiej opłaca się wynająć mieszkanie w miesiącach zimowych, gdyż wtedy można zaproponować najwyższą cenę za wynajem swojej nieruchomości. Również w sierpniu ceny nieruchomości rosną, co spowodowane jest zwiększeniem popytu wśród studentów planujących wynajem mieszkania na zbliżający się rok akademicki.
Kolejny wykres prezentuje średnie ceny wynajmu mieszkań w Warszawie z uwzględnieniem wielkości mieszkania w okresie od listopada 2023 roku do października 2024 roku.
Średnia cena wynajmu kawalerki to około 3000 zł, za dwupokojowe mieszkanie średnia cena najmu wynosi niecałe 4000 zł, natomiast średnia cena większej nieruchomości oscyluje w granicach 6000 zł.
Poniżej prezentujemy średnią cenę wynajmu dwupokojowego mieszkania o powierzchni 50 mkw w zależności od lokalizacji nieruchomości. Wynajmując mieszkanie w dzielnicach centralnych możemy liczyć na wyższą cenę, niż w dzielnicach bardziej oddalonych od centrum.
Znalezienie odpowiednich najemców
Proces wyboru najemcy jest niezwykle istotny, nikt nie chce trafić na problemowych lokatorów, niezdolnych do terminowego opłacania czynszu. Popularną praktyką jest przeprowadzanie rozmów kwalifikacyjnych, które pozwolą nam na lepsze poznanie przyszłych lokatorów.
Warto przeprowadzić dokładną weryfikację potencjalnych lokatorów i sprawdzić ich historię najmu. Można spróbować skontaktować się z poprzednimi właścicielami, aby dowiedzieć się czy były problemy z płatnościami czy zachowaniem lokatorów. Można również poprosić potencjalnych lokatorów o przedstawienie zaświadczeń o dochodach lub sprawdzić ich historię kredytową, aby mieć pewność, że będą zdolni pokrywać koszty wynajmu.
Spotkanie z potencjalnymi lokatorami pozwoli nam na lepsze poznanie ich potrzeb ich oczekiwań. Ważne, żeby być otwartym i uczciwym w kontaktach z potencjalnym lokatorem, a wtedy możemy oczekiwać tego samego od drugiej strony. W doborze lokatorów powinniśmy przede wszystkim kierować się dobrem swoim i bezpieczeństwem swojej nieruchomości. Jeśli potencjalny wynajmujący budzi nasze wątpliwości, lepiej poszukać innego kandydata, bardziej dopasowanego do naszego mieszkania.
Umowa najmu i jej kluczowe elementy
Umowa najmu to kolejny kluczowy element. Jest to dokument określający zasady wynajmu nieruchomości. Powinna być ona jasna dla obu stron i zawierać wszystkie istotne informacje, takie jak wysokość czynszu, zasady dotyczące kaucji, okres wypowiedzenia oraz obowiązki obu stron. Warto skonsultować się z prawnikiem, aby mieć pewność, że umowa jest zgodna z obowiązującymi przepisami.
Przed podpisaniem umowy można również sporządzić dokumentację fotograficzną stanu mieszkania stanowiącego przedmiot umowy najmu. Dzięki temu obie strony będą miały wgląd do tego w jakim stanie mieszkanie zostaje oddane do najmu i jest to również dobre zabezpieczenie dla właściciela w sytuacji powstania zniszczeń w mieszkaniu.
Zarządzanie relacjami z najemcą
Kolejnym ważnym elementem jest utrzymywanie dobrych relacji z najemcą. Szczególnie jeśli jesteśmy nastawieni na najem długoterminowy. Powinniśmy ustalić sposób komunikowania się wygodny dla obu stron. Najwygodniejsza forma to komunikacja za pośrednictwem poczty e-mail lub telefoniczna, jednak w niektórych sytuacjach może okazać się konieczne osobiste spotkanie. Bez względu na formę kontaktu, komunikacja powinna odbywać się regularnie i nie może ograniczać się jedynie do spraw finansowych. Wszystkie ewentualne problemy lub wątpliwości powinny być rozwiązywane na bieżąco co przyczyni się do dobrych relacji i zapobiegnie potencjalnym nieporozumieniom.
Podsumowując, wynajem mieszkania z punktu widzenia wynajmującego wymaga odpowiedniego przygotowania i zaangażowania. Przemyślane podejście do tego procesu może przynieść satysfakcję zarówno wynajmującemu, jak i najemcy.